Obblighi fiscali in caso di vendita di immobili

IMPOSTA SUL REDDITO DERIVANTE DALLA VENDITA DI IMMOBILI

Quando vendi un immobile che hai acquisito tramite un trasferimento di proprietà, se sei stato proprietario dell'immobile per meno di cinque anni, sei obbligato a pagare l'imposta sul reddito (il periodo inizia a essere calcolato dal contributo al catasto immobiliare).

Da quale reddito si paga l'imposta quando si vende un immobile

Pagherai una tassa del 19% o del 25% (a seconda dell'importo della base imponibile per le persone fisiche - non imprenditori) sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo a cui hai acquisito l'immobile, a condizione, naturalmente, che si verifichi una differenza positiva (la perdita non è presa in considerazione). Tuttavia, puoi ridurre questa differenza con spese dimostrabilmente sostenute (ad esempio spese legate alla ristrutturazione, remunerazione di un esperto, avvocato, commissione di un'agenzia immobiliare, ecc.).

Esempio:

Il 4 luglio 2015 hai comprato un appartamento per 100 mila €. Lo hai ristrutturato per 5 mila € e dopo 3 anni lo vendi per 120 mila €. Pagherai l'imposta?

Risposta:

Sì. Paghi l'imposta per un importo di 2.850 €, che corrisponde al 19% dell'importo di 15.000 € (120.000 - 100.000 - 5.000). Il reddito dalla vendita deve essere dichiarato nella prossima dichiarazione dei redditi.

TASSAZIONE SULLA VENDITA DI IMMOBILI ACQUISITI PER EREDITÀ

Se hai acquisito l'immobile per eredità da un fiduciario che era tra i parenti diretti o da un coniuge, il reddito dalla vendita sarà esente da tasse se sono trascorsi almeno cinque anni dalla data di acquisizione dell'immobile in questione dal fiduciario (defunto). L'eredità in linea diretta si verifica quando il garante è un parente in linea diretta (ad esempio padre, madre, nonna, figlio, nipote). Questo modo di acquisire immobili è eccezionale in quanto non solo la tua proprietà, ma anche quella del garante è inclusa nel periodo di proprietà.

Esempio:

Il figlio ha ereditato la casa di famiglia da suo padre. Suo padre l'ha posseduta per quasi 10 anni prima della sua morte. Se il figlio vendesse la proprietà, sarebbe esente dalle tasse, poiché ha ereditato l'immobile da suo padre (che era nella sua famiglia diretta), e quindi il periodo di proprietà di suo padre è incluso nel periodo di proprietà del figlio venditore. Ma se il figlio avesse ereditato la casa dallo zio, non sarebbe più esente dal pagamento delle tasse, perché lo zio non era nella sua famiglia diretta.

Presentazione della dichiarazione dei redditi e pagamento delle tasse

Un contribuente che è obbligato a dichiarare il reddito dalla vendita di immobili e a presentare una dichiarazione dei redditi è obbligato a farlo entro il 31 marzo dell'anno successivo. Deve anche pagare la tassa calcolata entro lo stesso periodo. Nella dichiarazione dei redditi saranno quindi indicati tutti i redditi, compresi i redditi da dipendenza, cioè i redditi da lavoro dipendente.

Giurisdizione locale

La giurisdizione locale indica a quale amministratore fiscale il contribuente è obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi e pagare la tassa. L'amministratore fiscale è l'ufficio delle imposte per l'imposta sul reddito. Nel caso di persone fisiche, la giurisdizione locale è data dal luogo della loro residenza permanente e nel caso di persone giuridiche dalla sede legale.

Sanzioni e multe

Le sanzioni e le multe sono regolate dall'art. 155 e seguenti della legge n. 563/2009 Coll. (codice fiscale). Secondo questa legge, l'amministratore fiscale impone multe per la presentazione di una dichiarazione dei redditi dopo la scadenza o per il mancato invio di una dichiarazione dei redditi su richiesta dell'amministratore fiscale. La legge impone anche all'amministratore fiscale la possibilità di imporre i cosiddetti interessi di mora. Gli interessi di mora o interessi per ritardato pagamento sono calcolati sulla tassa dichiarata ma non pagata entro il termine fiscale o non pagata nella corretta quantità. Questa penalità sarà calcolata come quattro volte il tasso di interesse base della Banca Centrale Europea (ma questo deve essere almeno del 15%), per un massimo di quattro anni di ritardo nel pagamento.

Estinzione del diritto di riscuotere la tassa

Anche il codice fiscale regola questo aspetto. Si applica al caso in cui il contribuente non presenta affatto una dichiarazione dei redditi. L'amministratore fiscale non può riscuotere la tassa dopo cinque anni dalla fine dell'anno in cui è sorto l'obbligo di presentare una dichiarazione dei redditi. Tuttavia, se l'amministratore fiscale intraprende qualsiasi azione per riscuotere la tassa durante questi cinque anni (solitamente un sollecito), il periodo viene ripetuto - ma il periodo massimo è di dieci anni.

Prescrizione del diritto di recuperare i crediti

Il codice fiscale ci informa sulla prescrizione del diritto di recuperare i crediti. Si applica a tali casi in cui presentiamo una dichiarazione dei redditi ma non paghiamo la tassa. Se sono trascorsi sei anni dalla fine dell'anno in cui è sorto il debito fiscale, tale debito è prescritto, ma dobbiamo sollevare l'obiezione di prescrizione. Durante questo periodo, l'amministratore fiscale può intraprendere un'azione volta al recupero. Il periodo è quindi esteso di altri sei anni, fino a un massimo di venti anni.

Fonte: Brochure dell'Unione Immobiliare: "Vendita, acquisto, affitto di immobili", www.realitnaunia.sk